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Vivere ad Amsterdam per poche centinaia di euro al mese? Fai ricorso alla Commissione Affitti

Vivere ad Amsterdam nel 2023 per poche centinaia di euro al mese, con gli affitti di adesso, è possibile? Scam a parte, si. Le somme da capogiro che si vedono sugli annunci per l’affitto di immobili in Olanda possono, in alcuni casi, essere mitigate dal ricorso ad un tribunale, la “Huur Commissie” (commissione affitti) che può pronunciarsi sull’importo “reale” che l’inquilino deve pagare. Anche se il sistema, con i prezzi degli immobili alle stelle e con l’introduzione dei contratti d’affitto temporanei nel 2016,  è stato ridimensionato, con un procedimento rapido e poco costoso e un po’ di fortuna si può riuscire a vivere in città come Amsterdam in affitto a poche centinaia di euro, anche in zone centrali e gettonatissime.

Incredibile ma vero: il sistema delle case popolari a punti, infatti, si applica anche agli affitti privati, a patto che rientrino all’interno di parametri stabiliti dalla legge. La “commissione affitti”, istituita nel 1917 per tamponare l’emergenza abitativa di allora, lavora anche oggi come bilancia per riequilibrare il mercato immobiliare a vantaggio dei bassi redditi. Cuore del sistema dei tribunali delle case è il meccanismo di calcolo dell’affitto a punti (WWS), un sistema che lega il prezzo di affitto dell’immobile ad una serie di parametri stabiliti dalla legge; dimensione, posizione, rifiniture e certificazione energetica contribuiscono alla formazione del punteggio finale che esprime il valore economico dell’immobile. E qui entra in ballo il ruolo centrale della huurcommissie: se quel punteggio, infatti, supera il tetto dei 140 punti allora la proprietà è nel cosidetto “vrije sector”, ossia nella fascia libera di mercato, dove il prezzo viene stabilito dalla contrattazione tra proprietario ed inquilino.

Con gli anni, e con il lievitare del dei prezzi a m2 -e con mini riforme che hanno compresso la tutela dell’inquilino a vantaggio dei proprietari- è diventato tuttavia, molto difficile trovare immobili che valgano, in punti, meno di 760e al mese, ossia la soglia che divide settore libero e settore controllato.

E non solo vivere ad Amsterdam: gli affitti sono un’emergenza ovunque nel paese. Eppure, questo sistema, molto criticato dai partiti liberali e difeso con le unghie e con i denti dai partiti di sinistra olandesi, sembra sia tornato in voga con l’emergenza abitativa degli ultimi anni, a tal punto che l’attuale ministro dell’abitare ha proposto di estendere il “settore controllato” a quasi tutto lo stock immobiliare.

Come fare, in pratica? Ecco il vademecum:

Prendere le misure

In pratica, come si fa un ricorso alla huur commissie? Per cominciare si “misura” l’appartamento, analizzando i parametri stabiliti dalla legge: metratura, rifiniture, esposizione, dimensioni delle camere, tutto contribuisce a far salire (o meno) il punteggio.

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Chiamare gli esperti (o no)

Diversi comuni hanno istituito uno Huurteam, ossia un’associazione che aiuta gli inquilini, passo per passo, a presentare la richiesta di riduzione dell’affitto al tribunale: misurano l’appartamento, riempiono il modulo per la causa e vi assistono in tribunale. Il costo è nullo o giusto pochi euro di spese amministrative. La causa presso la Huur Commissie, e la misurazione dell’immobile (ne verrà poi effettuata una da un perito del tribunale) sono parte del loro aiuto ma in generale, una causa di questo tipo puo essere presentata anche dall’inquilino, senza il sostegno dello Huurteam. Laddove non ci fosse questa associazione, si deve fare ricorso alllo Juridisch Loket.

Andare in tribunale

La richiesta di riduzione dell’affitto è una vera e propria causa con contraddittorio tra inquilino e padrone di casa e alla fine, chi la spunta può ottenere una sostanziosa riduzione retroattiva dell’affitto (già, il proprietario, se parte soccombente, dovrà versare anche gli arretrati della differenza tra il prezzo ridotto dal tribunale e quello imposto originariamente all’inquilino. E per lui, potrebbe essere un vero salasso). Oppure, le cose possono rimanere come sono: dopo un rinnovo, i contratti diventano a tempo indeterminato e per quanto i proprietari possano tentare uno “sfratto punitivo”, basta continuare a pagare l’affitto per non avere problemi. In entrambi i casi,  il padrone di casa difficilmente rimarrà “vostro amico” ma la posta in gioco è talmente alta che ne vale, certamente, la pena.

La riduzione dell’affitto

Il tribunale può impiegare settimane o mesi per pronunciarsi ma quando la sentenza arriva, diventa immediatamente esecutiva. Il proprietario, tuttavia, può ancora tentare l’ultima carta: il ricorso ad un tribunale ordinario per chiedere l’annullamento della sentenza della “Commissione affitti”. Qualcuno prova, ogni tanto, ma ad oggi non risultano cause che abbiano avuto successo in questo senso.

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