CoverPic@Time to Access architects 2020

di Giuseppe Menditto

Il mercato immobiliare ad Amsterdam è sempre più inaccessibile. Il prezzo medio per acquistare una casa nel 2020 è stato di 480.000 euro. Alcune stime hanno calcolato che chi guadagna meno di 70.000 euro l’anno presto non potrà permettersi una casa in città. Ancora a curiosare su Funda, la vetrina virtuale dove nascono e spesso s’infrangono i sogni dei neo acquirenti? Del resto, anche gli affitti nel libero mercato, nonostante la crisi Covid, non accennano a diminuire.

Un trend comune che Amsterdam condivide con molte altre cittài, ma che nella capitale olandese è ancor più palpabile: i meno facoltosi sono spinti a spostarsi in quartieri sempre più periferici o fuori città. Oltre al reddito è sempre più acuta anche la segregazione su base etnica. Le famiglie a basso reddito di origine non olandese e non europea vengono allontanate dal centro città e, nonostante i programmi nazionali per promuovere l’integrazione sociale, gli studi riportano una sempre maggiore divisione tra gruppi bianchi e non. Per non parlare della gentrificazione che interessa le aree dove sono più numerosi gli alloggi sociali. 

Gli olandesi chiamano tweedeling questo processo di scissione tra ricchi e poveri. Un trend che tutti conosciamo bene e che sembrerebbe inarrestabile. Nulla di nuovo sotto il pallido sole primaverile.

Eppure c’è che non si rassegna. Da un paio d’anni un gruppo di attivisti, architetti, giornalisti e studiosi hanno creato un progetto di co-housing che vuole andare al di là della scelta obbligata tra la bolla speculativa del mercato privato e l’attesa infinita per l’assegnazione di un alloggio sociale.

La domanda da cui il collettivo è partito è stata: è possibile assegnare unità abitative senza trasformarsi un proprietario interessato solo ai profitti e mantenere un alto grado di diversità in termini di etnia, genere, orientamento sessuale e reddito? 

L’alternativa del Nieuwe Meent

Tra l’ottobre 2018 a il febbraio 2019 una decina persone si sono incontrate più o meno regolarmente ogni domenica per dar corpo a quella che era solo una bella idea. Comunione, diversità, salute e sostenibilità erano i quattro pilastri sui quali costruire una nuova idea di co-abitazione. Qualcosa di non imposto dal di fuori ma una forma di autodeterminazione che nascesse proprio da parte dei futuri occupanti degli spazi. Decidere dove e come abitare.

Chiaro fin dall’inizio era il non voler costituire un’associazione di edilizia sociale per l’affitto calmierato, ma un progetto fondato su una proprietà collettiva e inalienabile gestita attraverso un meccanismo di votazione democratica diretta. Del resto Meent in antico olandese significava “gestione condivisa di un bene pubblico”.

Da allora di tempo non ne è passato molto: dopo aver ottenuto il permesso di edificazione, la sfida era quella di impostare un business plan da realizzare entro due anni ed allargare la comunità.

Il lotto dove nascerà il Nieuwe Meent si trova a Watergraafsmeer, nella parte est della città, proprio di fronte al Science Park. I numeri del progetto? 2.300 metri quadrati, una torre di 7 piani, 15 unità sociali indipendenti, 5 gruppi abitativi per un totale di 60 persone, 200 metri quadrati di aree comuni e altrettanti aperti anche ai non residenti.

Per saperne di più, Federico Savini, Urban Planner, Senior Lecturer all’Università di Amsterdam e membro attivo nel progetto, ci ha raccontato che cos’è, come funziona e come si può attivamente partecipare al Nieuwe Meent, il progetto sviluppato dalla piattaforma di architettura radicale Time to Access.

Qual è la situazione del mercato immobiliare oggi ad Amsterdam e quali effetti ha avuto il Covid?

La pandemia non ha avuto un grande effetto sul mercato immobiliare ad Amsterdam. Si è verificata una stabilizzazione, ossia che l’aumento dei prezzi negli ultimi sei mesi è stato minore rispetto all’anno precedente: si è verificato un incremento del 3-4%. Alcune proiezioni dicono che l’anno prossimo il mercato sarà ancora in stallo, ossia continuerà a crescere sempre alla stessa percentuale. Più in generale, la situazione in città è critica da vent’anni: ad Amsterdam una famiglia si trova chiusa nella morsa tra il mercato sociale e quello libero. Da un lato l’edilizia pubblica, che in realtà pubblica non è perché gestita dalle Housing Corporations, alla quale si accede sulla base di criteri di reddito e liste d’attesa infinite. Un mercato quasi inaccessibile per i redditi medio-bassi, ossia con un reddito annuo compreso tra i 30 e i 45.000 euro lordi. E poi c’è il mercato libero, relativamente piccolo ma con una grande domanda di case, che ha prezzi proibitivi sia nell’affitto che nell’acquisto. Gli affitti medi partono dai 1200-1300 euro mensili per un appartamento, mentre i prezzi al metro quadro all’interno del Ring vanno dai 6000 euro al mq in su. 

Un altro punto da non trascurare è l’aumento delle tasse sulla proprietà: proprio nell’ultimo mese, tutti i comuni olandesi e Amsterdam in testa hanno aumentato la tassa sulla proprietà immobiliare insieme a quella sui rifiuti – innalzamento molto ingiusto perché a tappeto e non modulato sulla produzione dei nuclei – per compensare l’aumento dei costi legati alla gestione degli spazi pubblici, la sanità di prossimità, etc. Forse i comuni si stanno preparando con largo anticipo a una crisi delle finanze comunali che ancora non c’è.

A che punto è la strategia di incremento degli alloggi sociali previsti dai piani di sviluppo urbanistici della città?

La politica ha previsto un blocco dell’innalzamento annuale degli affitti a livello nazionale. Poco più di una toppa che risolve un problema temporaneo. Il problema strutturale è proprio il declino della produzione di housing sociale in Olanda e la spinta neoliberale alla proprietà dei governi Rutte tramite sussidi e incentivi. Nel 1983 il 53% delle unità abitative sociali era fornito da corporazioni di edilizia sociale, mentre oggi solo il 40% di tutte le unità sono in affitto controllato. Nelle case popolari di Amsterdam i residenti sono spesso oggetto di un rapporto gerarchico che lascia poco spazio per esercitare un controllo sulle proprie condizioni abitative.

Che cos’è de Nieuwe Meent e come si differenzia dai precedenti progetti di co-hausing?

Il Nieuwe Meent si inserisce all’interno della morsa delle due tipologia di housing, sociale e mercato immobiliare privato. É una tipologia intermedia che prevede una proprietà collettiva che tramite la riduzione dei costi riesce a permettere un affitto popolare a ceti medio-bassi che normalmente non avrebbero accesso al mercato controllato. É un progetto pilota di housing sociale non gestito dalle grande corporazioni ma che cerca di creare una dimensione di democrazia diretta e autogestione dell’abitare.

Il co-hausing ad Amsterdam si è fatto tradizionalmente in due contesti: quello dello squatting, l’occupazione di proprietà tollerata nella metà degli anni ’90 ma non completamente legale che è andata scemando fino a scomparire del tutto, e quella dei woongroepen, collettivi abitativi che non hanno la proprietà diretta dell’edificio ma affittano e gestiscono proprietà delle housing corporations.

Il Nieuwe Meent è una cooperativa, una delle poche in Olanda. Cooperative esistono in Svizzera, Spagna, Italia, Germania, Austria e in tutti quei paesi in cui l’housing sociale non è fornito dallo Stato. Noi abbiamo un punto di riferimento ne La Borda di Barcellona, un caso di cooperativa autogestita. Ad Amsterdam ci siamo ispirati invece alle esperienze del Nieuwland e del Groene Gemeenschap di Ijburg.

Credit@Time to Access architects 2020

Cosa recupera esattamente del movimento storico degli squatter?

Dal fenomeno dei krakers olandesi il Nieuwe Meent recupera l’autogestione democratica totale e l’orientamento sociale e politico. Il nostro è un progetto di stampo anticapitalistico e antispeculativo orientato non solo ai ceti medio-bassi ma anche all’accoglienza dei rifugiati politici, anziani, identità sociali che restano marginalizzate nel mercato di oggi, come le persone e soprattutto le donne di colore. Il Nieuwe Meent è un progetto formale ma fortemente politico. 

Come sono organizzati gli spazi e quanto costerà vivere al Nieuwe Meent?

Il progetto ha circa 35 alloggi. Una metà è housing sociale con affitto inferiore ai 740 euro per mese: unità immobiliari individuali di 40, 60 o 80 metri quadrati con cucina e bagno. Unità sociali abbastanza classiche organizzate intorno a un giardino e accesso agli spazi comuni. A questi si aggiunge una torre di cinque piani dove vivranno i woongroepen. Ogni piano ospiterà dalle 2 alle 6 unità che condividono cucina, bagno e salotto. Le unità sono delle camere da letto spaziose. I woongroepen non sono studentati ma unità di 200 metri quadrati di alta qualità. A seconda del numero di membri di ciascun nucleo ci sarà una differente suddivisione degli spazi. Il costo totale dell’affitto di ogni gruppo è di 2000 euro al mese: in quattro per esempio si pagherà circa 500 euro al mese. Dopo l’estinzione del mutuo, l’affitto sarà destinato alla manutenzione e a un fondo di solidarietà da utilizzare per progetti che condividono la stessa visione.

Inoltre sono previsti poi 400 metri quadrati di spazi culturali non residenziali che verrano dati a cooperative sociali che lì organizzeranno le proprie attività, soprattutto nel settore del cibo sostenibile e nell’accoglienza ai rifugiati politici.

Come si entra a far parte del progetto?

Il progetto ancora non è definito. Al momento c’è una comunità di 40 persone – alcuni sono molto più coinvolti di altri – che contribuiscono alla progettazione. Di questo gruppo alcuni diventeranno poi residenti formali con diritti abitativi. Abbiamo previsto due fasi di inclusione, finestre in cui poter fare domanda: il primo chiuso lo scorso giugno e il secondo ancora in corso. Tutti potenzialmente possono diventare membri ma chi partecipa con regolarità conosce meglio i valori e riesce a fare una domanda più compatibile. La domanda non si basa tanto sul reddito ma su un testo aperto in cui il woongroep o la famiglia singola deve spiegare quale sia la loro visione sui principi e che tipo di contributo possano portare. Un metodo di “selezione” forse più scolastico ma più trasparente e meno quantitativo. Nel momento in cui si viene ammessi si paga un deposito di 4000 euro che verrà poi restituito quando si andrà via. I primi abitanti entreranno nei primi mesi del 2023.

Quali accorgimenti di bioedilizia state adottando?

La dimensione di sostenibilità dell’edificio era fondamentale per il comune. L’edificio sarà il più possibile costruito in legno: all’inizio era il 90% ma a causa degli altissimi costi dovremmo ridurla, garantendo comunque un minimo del 60%. Le norme di performance ecologica – pannelli solari, gestione delle pompe di calore per il riscaldamento e l’isolamento – saranno ottimizzate. Il sistema energetico sarà affidato a una cooperativa. Gli spazi non residenziali verrano usati per progetti di economia circolare: riparazioni, gestione dei rifiuti e delle acque, etc. Non bisogna trascurare che l’aspetto ecologico del progetto è più relativo al modo di vita e della condivisione degli spazi che per me è il futuro del vivere ecologico nelle grandi città.

Credit@Time to Access architects 2020

Come si finanzia la costruzione del progetto e come sta andando la campagna di crowdfunding?

Il progetto si finanzia al 68% (circa 6 milioni di euro) con un mutuo di una banca cooperativa tedesca. Un 25% tramite sussidi per l’edilizia sostenibile e sociale. Una parte dai contributi dei residenti e un 15% attraverso l’emissione di obbligazioni di investimento di 250 euro l’una per un totale di 450.000 euro, con tassi di interesse sostanziosi rispetto a quelli bancari e compresi tra l’1,8 e 2,2%. La campagna è iniziata a novembre ed ora è nel vivo: abbiamo raggiunto circa il 25% ma dovremmo raggiungere il 40% entro la fine di marzo, quando il comune valuterà la solidità del nostro business plan. 

É possibile immaginare un’idea di co-housing in una città sempre più gentrificata che sarà sempre più centro finanziario? Quali sono i limiti del progetto?

Il rischio delle cooperative è sempre quello di essere degli spazi chiusi. C’è sempre un rischio di cooptazione del mercato, diventare un progetto esclusivo, marginale o che favorisce processi di gentrificazione. Noi come iniziatori ne siamo consapevoli, abbiamo messo in pratica dei sistemi di controllo – la forte democratizzazione o l’obbligo della proprietà collettiva – che possono aiutare a prevenire questi rischi. La città di Amsterdam è un centro finanziario ma va detto che il comune è molto eterogeneo con voci politiche e amministrative che sono molto aperte a istanze radicali e anti-neoliberali. Il progetto è stato sostenuto proprio per la sua capacità di rottura.

Se il progetto dovesse aver successo, fosse riproducibile e accessibile alle masse – al momento è partito da persone che avevano conoscenze del mercato immobiliare – allora diventerebbe una valida alternativa nelle città come Amsterdam.