Chi vive in Olanda già da tempo, avrà certamente sentito parlare della huurcommissie, un tribunale molto particolare, che nei Paesi Bassi si occupa di dirimere le controversie tra inquilini e proprietari di casa; dalla responsabilità per le riparazioni, al prezzo di affitto dell’immobile la “commissione affitti”, istituita nel 1917 per tamponare l’emergenza abitativa di allora, lavora anche oggi come bilancia per riequilibrare il mercato immobiliare a vantaggio dei bassi redditi. Cuore del sistema dei tribunali delle case è il meccanismo di calcolo dell’affitto a punti (WWS), un sistema che lega il prezzo di affitto dell’immobile ad una serie di parametri stabiliti dalla legge; dimensione, posizione, rifiniture e certificazione energetica contribuiscono alla formazione del punteggio finale che esprime il valore economico dell’immobile. E qui entra in ballo il ruolo centrale della huurcommissie: se quel punteggio, infatti, supera il tetto dei 140 punti allora la proprietà è nel cosidetto “vrije sector”, ossia nella fascia libera di mercato, dove il prezzo viene stabilito dalla contrattazione tra proprietario ed inquilino. Se fosse invece sotto quella soglia, sarebbe nella fascia controllata e l’affitto non potrebbe superare i 710,68e al mese. Per l’istanza presso la huurcommissie, l’inquilino ha 6 mesi di tempo, trascorsi i quali, la legge considera il prezzo stabilito nel contratto equo.
Un sistema macchinoso che cerca di lasciare libero il mercato, evitando la speculazione su appartamenti troppo piccoli o in cattive condizioni; in pratica, una convivenza forzata tra un’idea della proprietá basata sui diritti ed una basata sul mercato. Guust Augustijn, coordina il WijksteunpuntWonen di Amsterdam Centrum, un’organizzazione finanziata dal comune, che offre consulenza ed assistenza legale agli inquilini, nelle loro dispute con i proprietari di casa “Negli anni ’90, con la liberalizzazione del mercato immobiliare, la situazione generale è cambiata in maniera radicale”. Nonostante il trend nazionale indichi il 32%, ad Amsterdam, piú di un inquilino su due vive in case ad affitto regolato. Ma a dispetto del quadro roseo, la situazione è molto piú complessa: “l’affitto sociale medio di un appartamento, ad Amsterdam, è salito in maniera considerevole negli ultimi anni” prosegue Augustijn. A quanto ammonta, oggi? “Parliamo di una cifra che si aggira sui 600e al mese, ossia prossima al settore libero. Nei primi anni del 2000, si attestava tra i 200 ed i 300 euro al mese” Esiste il rischio, quindi, che in pochi anni le case sociali, almeno in centro, spariscano ? “Si, il rischio c’é. I proprietari di casa preferiscono affittare i loro appartamenti a prezzi molto alti agli stranieri che il piú delle volte non conoscono i loro diritti e non sono a conoscenza del sistema a punti.” Nonostante una recente modifica normativa abbia innalzato il tetto di affitto regolamentato a 710e, il costo medio degli appartamenti continua a premere verso l’alto. Ma il “nemico” degli inquilini, spesso arriva da lontano: “Con il boom del settore turistico, la richiesta di alloggi temporanei e’ aumentata a dismisura.” prosegue Guust” e diversi proprietari, si sono accorti di quanto sia piú remunerativo affittare per brevissimi periodi, con siti come Airbnb, piuttosto che uniformarsi alle regole sull’affitto tradizionale di lungo periodo, che invece tutelano molto gli inquilini.” Amsterdam è diventato un grande hotel a cielo aperto, insomma. “Esattamente” conferma il coordinatore del Wijkstenpunt “in centro, la cosa è diventata insostenibile per i residenti. Purtroppo non possiamo fare molto perché il subaffitto tramite portali come Airbnb è regolamentato e per quanto il comune imponga un tetto ai giorni di subaffitto, la verifica non e’ semplice. La soluzione migliore, sarebbe quella di vietare Airbnb, almeno nella zona centrale; d’altronde l’amministrazione comunale continua senza sosta a costruire hotel, quindi gli alloggi per la ricezione turistica non dovrebbero essere un problema “, taglia corto.
Fatto sta che la privatizzazione dello stock immobiliare pubblico, che ad Amsterdam supera il 50% degli edifici, e che a detta dell’amministrazione comunale dovrebbe essere l’antidoto per risolvere la carenza cronica di alloggi che affligge la città, sta solo cambiando aspetto al problema: le lunghe liste d’attesa per una casa pubblica rimangono e per la huurcommissie diventa sempre più difficile svolgere il suo ruolo di bilanciamento del mercato.
